近日，北京等地房租暴涨，甚至短期翻倍，显然，这无法单纯用“市场”理由就能解释。
网络上开始流传一些“段子”，矛头直指住房租赁品牌运营商，由于哄抢房源而加剧租赁成本。另外，也可能与租赁机构激进扩张有关，争夺定价权，进而推动房租上涨。
还有一种说法，北京近年拆违声势浩大，严重影响了供需市场，进而导致房租暴涨。
无论原因何在，覆巢之下，也只有承租人成了最大的牺牲品。一些自有品牌运营商开始大幅提高房价，一些房东立刻通知租户涨价，哪怕明知这是违约。可是，谁又来保护承租人利益？
弱势承租
承租人在房屋租赁中的弱势地位体现在各个方面，这也是其权益难以得到有效保护的重要根源。
由于出租人的强势地位，使得其在租金等方面，拥有足够话语权。比如，近期就有不少租户接到房东电话，直接要求涨价，尽管租赁合同尚未到期。
房地产律师、中国房地产业营销协会副会长靳双权分析，在合同期内，租金应该以合同为准，擅自提价就是违约，承租人可以不同意，要求继续履行合同，不接受涨价要求，同时也可以选择换房，出租人违约，须向承租人缴纳违约金。
“实践中，由于出租方处于强势地位，有时不一定看法律，而是看行情。承租人考虑到换房成本或许更高，不接受涨价，出租人又可能不断找麻烦，处于弱势的承租人一般会接受提价，或者想办法少涨一些。”靳双权说，无论怎么选择，只要出租房提出涨价，最终是租户承受最主要的压力。
靳双权将其解释为“缺乏契约精神。有合同，但遵守合同的占少数。”
另一方面，也反映出救济渠道稀缺，同时维权成本高，所以，很多人不会主动选择维权。靳双权还发现，即便法院判决支持承租人，承租人看似赢了，但是，出租人未必会善罢甘休，即使有判决书，出租人也可能想方设法赶走承租人，这就是当前租赁市场的现状。
承租人的弱势不仅仅体现在房东的任意涨价，“买卖不破租赁”等耳熟能详的法律规定，在实践中同样非常尴尬。更不用说遭遇“黑中介”的承租人。
一种误解
长期以来，有一种观点认为，住房租赁市场属于市场行为，应该由市场供需调节，尊重意思自治或私法自治，房东涨价，是住房所有权的真实体现，无可厚非，承租人可以用脚投票，行政权力不宜介入。
私权神圣，发挥市场作用、尊重意思自治没错，但不能因此就认为租赁合同不应被规制。事实上，住房租赁合同是否应该被管制，表面反映的是对私域的介入程度，实质上则体现了以保护哪种利益为出发点。
北京大学法学院教授许德峰曾撰文介绍了国外两种典型的住房租赁合同的社会控制方式，一种是以美国纽约等为代表的租金管制，一种是以德国为代表的解约限制。前者主要是通过行政手段对租金、房屋维护、租赁期限等事项进行严格限制；后者主要是以解约限制为中心，着眼于维护住房租赁合同的稳定性。
比如，在纽约，受租金管制房屋的最高租金一般由政府根据建造与出租年代、房屋不动产税额、运营和管理费用、建筑结构与年限、建筑内出租房屋的数量等多项因素确定，每隔1-2年，出租人可申请提高其租金，同时，还规定了一年内租金上涨幅度不得超过某一比例，等等。
许德峰的文章介绍，在德国，虽然不直接干涉租金的设定，但通过对租赁合同的解除施加限制来达到租赁控制的效果，比如，限制为租赁合同设置期限，如果欲签订定期的住房租赁合同，出租人必须在缔约时书面告知承租人限制租赁期限的理由，出租人也只能在有“正当利益”的情形下才能解除合同，同时，限制租金上涨幅度，过高的租金将构成暴利而被认定为无效。另外，联邦最高法院的判决还显示，若租金水平高于当地一般水平的50%，还可能构成暴利罪。
无论是美国的租金管制，还是德国的解约限制，其实质都是借助法律对出租人所有权与承租人居住权的利益调整。
当下的中国，一方面是住房所有权权属不明晰、不完整，时刻面临各种侵害与威胁，另一方面，住房所有权权属在市场上往往又过于绝对化，这是悖论，更是制度的扭曲。
当然，租赁合同的社会控制能否达到效果，有赖具体机制的细化，但能否迈出第一步，考验决心和诚意，十分关键。
谁来作为
规范住房租赁市场是近年来的一个新动向，但是，专项整治过多集中在规范中介行为、整治不公平合同等，没有真正为承租人建立起便捷的维权渠道，缺乏具体的机制建设，使得公众往往难以体会到真切效果。
可以说，现在的住房租赁市场发育还处于野蛮生长初期，而现有规范手段一不能为租赁市场建章立制，二不能合理引导租赁市场，甚至，如何规范租赁市场，思路都尚不明朗，依旧任重道远。
近年来，国家层面为了保障公众居住权，开始倡导大力发展租赁市场，培育住房租赁企业。这是应该值得鼓励的方向，也符合世界潮流，但是，趋势虽对，却应警惕走形。住有所居是目的也是出发点，而不能仅仅成为幌子，实则一味做大产业，追逐垄断暴利，围绕居住权，开启另一场资本盛宴。
住房租赁乱象其实正是当前中国房地产的一个缩影。自房地产成为经济支柱的那一刻起，就意味着围绕房地产将形成巨大的利益，各方自然会从中寻求所需。一个承载了过多利益的行业，要规范，要满足住有所居，无疑会面临更大难度。
更何况是在超大型城市，城市治理的每一项举措，背后往往都包含了各种群体的利益取舍。以保障性住房为例，虽然轰轰烈烈喊了多年，实效却不尽如人意。住房租赁与房地产调控，实则一体两面。
在房价高企，逐渐泡沫化的背景下，如果连租房权益也无法保障，住有所居很容易沦为一句空话，更可怕的是，会不会从“房住不炒”沦落为“房租也炒”？ |
